前回がちょっと重めの話題でしたので、今回は前向きな明るい情報です。

K81.jpはこの夏にかけて、機能アップや改修予定がございます。

まずは第一弾としまして、K81.jpにて新機能の追加をいたしましたのでご報告です。

「全国の競売代行業者一覧」　です。

競売代行業者様の一覧をＷＥＢで公開するというのは日本初！であると思います。

代行業者様探しに、存分にご利用いただきたいと考えております。

ただただ、一覧と言っても、多くの競売代行の会社様の情報は名前のみです。

中身の情報が掲載されているのは、本登録・仮登録していただいた業者様のみになってます。

まだ未登録の競売代行をしている会社様は是非是非、仮登録して貴社のアピールをしてください。

こちらのフォームから登録　していただきますと、仮登録となります。

仮登録は無料です。

登録後、ログインしてもらって、会社概要の編集のところでＰＲの文章や会社の情報をご記入いただければ一覧に反映されます。

本登録されている会社様につきましては、直接問合わせ機能もついております。

これにより、競売物件取得希望の会員様からの直接の問合わせや資料請求などが入ることになります。

提案依頼・見積りとは別口になりますので、ご対応をお願いいたします。<m(_ _)m>

タイトルの内容について知りうる範囲で書いてみたいと思います。

競売物件に限らないのですが、不動産にはいわゆる事故物件というのがあります。

代表的なのは、自殺や他殺、事故死などの事実があった物件、ですね。

例えば、中古物件が相場より異常に安かったので、内覧に行くと理想通りで申し分ない物件だった。

「なんでこんなに安いの？」

と案内してくれた不動産会社の営業マンに聞くと

「実は、、、」

と過去に事件があったことを話しづらそうに告げられます。

こんな場合には、案内する前に言えよ！と言いたくなりますね。

一般の賃貸や売買などの物件の場合、宅建業法の重要事項説明として告知義務があります。

ですので、健全な不動産会社であれば知ってて黙ってる、という違法なことはしないです。

ただ、微妙なケースもあるかと思います。

例えば、物件の敷地内ではなく、例えばマンションの共有部分で事件があったとか、高齢の方が孤独死して発見が遅れた場合など、、、

競売物件の場合は、どうなんでしょうか。

裁判所が相手なので、宅建業法が適用されません。

通常、現況調査した執行官が事故を知った場合、三点セットに記載するんだと思います。

ちょこっと、判例を調べてみました。

http://www.retio.jp/cgi-bin/example_display.cgi?number=88
福岡地裁判決　平成17年9月13日

＜要旨＞
「　競落したマンションがいわゆる自殺物件であったが、執行官および評価人に調査義務違反があったとはいえないとされた事例」

＜まとめ＞
「本件は競売物件における、執行官及び評価人の調査義務違反が争われた事例であり、不動産の調査の過程で、元所有者が自殺したことを窺わせる具体的な情報等に接することがなかった場合には、管理人あるいは近隣住民から事情を聴取すべき義務があったとはいえないと判断し、執行官および評価人の調査義務違反を否定したものである。」

ということです。
執行官が普通に調査して、知り得なかった事故については義務違反はないということですね。こういう物件を落とすことも、可能性としてはありますので、入札する場合には近隣の方への調査などもしておきたいです。

http://www.retio.jp/cgi-bin/example_display.cgi?number=87
札幌地裁決定　平成10年8月27日

<要旨>
　競落許可決定後、競売の対象となった居宅でその所有者の夫が1年前に自殺していたことが判明し、民事執行法75条1項が類推適用され、売却許可決定を取消せるとされた事例

<まとめ>
「競売物件で自殺が最低価額決定等の手続に反映されていないときは、売却許可決定前であれば、売却不許可の申出により、売却不許可決定がなされる（民事執行法71条5号、福岡地判平成2年10月2日　判例タイムズ737号239頁）。売却許可決定後、代金納付前であれば、本件決定のように75条1項を類推適用することになる。代金納付後については、民事執行法53条にいう「不動産の滅失」に比肩すべき重大な事由があるということはできないとして、売却許可決定取消しの申立てを却下したものがある（東京高判平成8年8月7日金融法務事情1484号78頁）。」

これは、落札後、代金納付前であったから取消ができた例です。
民事執行法75条に基づいてます。
これが代金納付後であれば事情が変わり上記の条文が適用されません。
ということは、代金納付前に物件を調べておいたほうが良さそうです。

ただ、事故物件であっても売れない、貸せないということもないです。
価格を下げれば需要はあると思います。

私が知っているケースでは、
家族間で殺人2名および自殺1名があった極めて激しい事故物件がありました。

通常、相場通りですと、3000万円ほどの中古戸建てなのですが、上記理由から1600万円ほどに下げて売ってました。

が、売り出してから数ヵ月で、すんなり売れました。

買った方は、商売されている方で、占い師に見てもらったところ、その物件を買いなさい、と言われたそうです。。。

中には気にされない方もいらっしゃいますし、宗教関係の職業の方などが買われたりするケースもあるようです。
やはり、売れない物件はない、ということでしょうか。

前回リフォームという話題でしたが、今回もリフォーム関連です。

大家さん・不動産管理会社様向けです。

対象物件は、マンションやハイツなどです。

マンションなどリフォームする場合には、外壁やドアを塗り替えたりします。

築年数が経っている物件は、外壁をやり直すと外観は見違えます。

しかし、郵便ポストなどを見ると古いまま、の物件が結構あります。

私も何年か前、賃貸マンションを借りに行った時、昭和63年築で、外装は1年前くらいにやって綺麗だったのですが、集合住宅用の郵便ポストがサビが出ていてボロボロという物件がありました。

外壁や部屋の中は綺麗だったんですが、少しがっかりしたのを覚えてます。

カギもついておらず、隙間だらけで不用心な感じがしました。

マイナスポイントです。

こういったところは、借りるときに気にされる方がいますので、入居率に影響することもあるかと思います。

もう少し、ランクアップを求めるなら、郵便ポストに張るネームプレートなども綺麗にすればかなり印象はかなりアップすると思います。

ネームプレート・駐輪シール・名札の企画制作｜プレートラボ

こちらは、弊社で制作させていただいた通販のサイトです。

ネームプレートを始めとするマンションの管理資材などをデザイン・企画・制作してくれるネットショップです。

デザインや大きさをサイト上から選べますので、大家さん・マンション管理会社さんなどは一度見てみてください。

価格も良心的です。

1年前半くらい前にオープンしましたが、リピーターが非常に多いネットショップです。

K81.jpでは、競売取得希望の方と不動産業者の方とを結びつけるマッチング機能を搭載しております。

これは、競売取得希望の方から、提案・お見積り依頼という形で申し込んでいただきます。

この依頼内容なんですが、一応、私共運営スタッフで中身をチェックさせていただいた上で

登録の業者様にお出ししております。

ですので、書いてすぐには反映されません。

また、土日を挟む場合には、1日か2日ほど時間がかかる場合があります。

できるだけ、すぐにチェックし、反映するように努力していますが、ご了承ください。

たまに、同じ依頼で2度連続で、投稿される方がいらっしゃいましたので、記載させていただきました。

4月以降、K81.jp では提案依頼が増えてきております。

会員様は無料ですので、競売物件取得ご希望の方は是非お使いください。

パソコンのスペックとか、回線のスピードとかいろいろ原因は色々と考えられますが、解消するために、ブラウザを変える！という手段もあります。

（ブラウザとはホームページを見るために立ちあげるソフトです。）

ブラウザを変えてみるとイライラが少し解消されるかもしれません。

多くの方は、ＩＥ（インターネットエクスプローラ）をお使いだと思います。

お使いのブラウザが何かわからない方は、今このブログをご覧いただいているブラウザの左上をご覧ください。

こんなアイコンが表示されてたら、それはＩＥです

マイクロソフトの製品ですが、圧倒的なシェアを誇ってます。

多くの方は、何も考えずにＩＥを使っているのではないかと思います。

つまり、Windowが搭載されたパソコンを買ったときに既にインストールされてるから、そのまま使ってるんですよね。

例えば、↓は、K81.jp をご覧になっている方のアクセスデータです。

82.75％の方がＩＥをお使いです。

しかし、みんなが使ってるから良いものとは限りません。

私（オカザキ）は、職業柄、1日8時間以上、色んなＷＥＢサイトを見たりブラウザを開いたり閉じたりということを頻繁に行います。

用途に応じて、複数のブラウザを使い分けています。

【結論】　ＩＥは表示速度が遅い！

私のオススメは、Google Chrome　（グーグルクローム）　です。

ＩＥと比べると、表示速度が違うことがすぐに体感できます。

ブラウザを立ち上げてページが表示されるまでの時間ですが、

△ＩＥだと　4秒
◎グーグルクロームだと　2秒

というくらいの差があると思います。

グーグルクロームは、"高速" であることを売りにしています。

また、"高速"であることが自社の売り上げにつながるという考えでブラウザを開発しています。

このGoogle という会社は、検索エンジンでの広告収入を主な売り上げにしています。

広告をクリックすると売上が上がる仕組みです。

ブラウザで早く表示する
↓
検索する回数などが増える＝広告表示する機会が増える
↓
広告のクリック数が増える
↓
売上が増える

というわけで、高速ブラウザには力を入れているようです。

ちなみに、K81.jp は専用の通信回線を使うなど、表示速度を速くすべく施策を行っております。

物件の検索が遅いな、と思われる方は、グーグルクロームを一度、お試しください。

連棟の2階建ての物件です。

駅近くの物件で元々、1階は店舗だったようなので、喫茶店にでもなるかと想像していましたが、

最近、ベランダに洗濯物や玄関前にお子さんの自転車が止まってるのを見かけました。

どうやら、落札され、住居としてご家族でお使いのようです。

連棟の物件は、連棟式住宅とか、テラスハウス、長屋なんて言い方もします。

再建築に問題があることが多いので、みなさん購入を避けられることが多いのではないでしょうか。

しかし、マンションと比べるとメリットもあります。

まず、単独で敷地の所有権を持てます。（分筆されておらず、共有の場合もあるとは思いますが、、）

上下階の物音を気にしなくてもいいです。（隣は気になりますが、、、）

ペットを飼えないというルールもない場合が多いです。

専用庭が付いている場合もあります。

そして何より、購入額が安く抑えられることが大きいです。

賃貸や転売向けに言うと、マンションは嫌っていう高齢者の方もいらっしゃいますので投資用としても

十分成り立つ物件もあるはずです。

ただ、デメリットとして、建て替えが単独では困難であること、住宅ローンが困難であることなどは承知しておくべきです。

建築確認申請がどのようになされているのかなどは調査要です。

（このあたりが不安な方は不動産産業者様にお聞きください。）

再建築の対策としては、ある程度の期間は賃貸に出し、何年かで売りに出すという手もあります。

逆に、2連棟の物件で隣が売りに出された場合、買い取って資産価値を一気に上げることも可能です。

私が遭遇したケースでは、2棟の片側をお持ちの方から物件を売りたいという依頼を受けまして、

もう片側のお隣に挨拶に行ったら、そこで「すぐに売ってくれ」と商談がまとまった嬉しい経験があります。

★　K81.jp で連棟の物件の探し方です。

"マンション"で検索してください。

検索結果の一覧で、ずらっとマンションの外観が並びますが、中に戸建の物件のような画像が含まれている場合があります。

その物件はほとんどの場合、連棟式物件です。

ちょっとアナログな探し方なのですが、ご参考まで。